{{title}}
{{text}}
{{published}}
Аренда в Испании
Аренда жилья в Испании 2026: цены по 20 городам
🕗 10 минут чтения · Обновлено 5 ноября 2026
В октябре 2026 года квадратный метр в аренду по Испании стоил 15,1 € в месяц, на 5,6% больше, чем год назад. Квартира с двумя спальнями площадью 75 м² обходится в среднем в 1 130 € в месяц. Разброс между городами почти трёхкратный: в Мадриде за такую квартиру просят около 1 750 €, в Бадахосе около 650 €.
В статье собраны цены по 20 городам, разница между районами, стартовый бюджет и правила аренды, которые действуют с октября 2026 года.
В статье собраны цены по 20 городам, разница между районами, стартовый бюджет и правила аренды, которые действуют с октября 2026 года.
Методика расчёта цен
Испанские порталы публикуют цену за квадратный метр, а не за квартиру с определённым числом спален. Мы взяли индекс Idealista за октябрь 2026 года (для части городов за сентябрь) и умножили цену на 75 м², типичную площадь квартиры с двумя спальнями. Цена за квартиру в таблице является нашей оценкой, а не статистикой.
Учтите три оговорки:
Учтите три оговорки:
- Цены из объявленийПодписанные договоры дешевле. По данным Incasòl, средняя аренда по новым договорам в Барселоне во II квартале 2026 года составила 1 140,89 € в месяц.
- Только долгосрочная арендаС июля 2026 года Idealista исключает из индекса сезонную и туристическую аренду.
- Порталы расходятсяПо Fotocasa самый дорогой город страны Барселона (23,15 € за м²), а не Мадрид. Закладывайте в бюджет запас 10–15%.
Цены на аренду в 20 городах Испании
Рейтинг городов от самых дорогих к самым доступным. Цена за квартиру рассчитана на 75 м², типичную площадь квартиры с двумя спальнями.
Источник: Idealista.
Самые доступные столицы провинций по Idealista за октябрь 2026 года: Касерес (8,2 € за м²), Самора (8,4 €) и Хаэн (8,5 €).
Самые доступные столицы провинций по Idealista за октябрь 2026 года: Касерес (8,2 € за м²), Самора (8,4 €) и Хаэн (8,5 €).
Динамика рынка аренды в 2026 году
-
Крупные рынки замедлились
Барселона выросла за год на 0,3%, Бильбао подешевел на 1%. На цену в Барселоне влияет контроль цен в напряжённых зонах. Найти квартиру от этого не стало легче: конкуренция за объявление в Барселоне выросла за год на 42%, до 92 семей на одно объявление. -
Средние города дорожают быстрее всех
Кастельон прибавил 12%, Овьедо 10,9%, Сарагоса 10,3%. Среди всех столиц провинций лидирует Уэска (+19,7%). Доступные рынки сближаются с дорогими, и это стоит учесть при выборе города на несколько лет вперёд. -
Курорты растут выше среднего
Марбелья прибавила 9,1%, Пальма 7,6%, Санта-Крус-де-Тенерифе 8%. -
Долгосрочных квартир стало меньше
За год предложение сократилось на 10%, сезонная аренда занимает 34% рынка. Аренда типичной квартиры с двумя спальнями забирает 39% чистого дохода средней семьи, в Пальме 44%, в Малаге 41%.
Команда Dreamlife оперативно подберет жилье!
Мы помогли заключить более 560 договоров аренды. Подбираем квартиру под ваш бюджет и школу, готовим профиль арендатора, ведём переговоры с собственником, проверяем договор на соответствие LAU и RDL 29/2026 и помогаем с padrón. В программу ALL-IN жильё уже входит в маршрут переезда.
Цены на аренду по районам
Разница между районами одного города бывает больше, чем между городами. Ниже самые дорогие и более доступные районы четырёх популярных городов по данным Idealista.
Аренда в Мадриде по районам
- Самые дорогие районы: Salamanca (28,4 € за м², около 2 130 € за 75 м²), Centro (26,5 €), Chamberí (26,3 €).
- Более доступные районы: Barajas (18,1 €), Villaverde (18,3 €), Fuencarral (19,1 €), Carabanchel (19,2 €).
Аренда в Барселоне по районам
- Самые дорогие районы: Ciutat Vella (22,1 € за м²), Les Corts (20,9 €), Eixample (20,7 €).
- Более доступные районы: Sant Andreu (15,3 €), Nou Barris (15,4 €), Horta-Guinardó (16,7 €).
Аренда в Валенсии по районам
- Самые дорогие районы: Ciutat Vella (18,9 € за м²), L'Eixample (18,3 €), Campanar (17,7 €, +12,8% за год).
- Более доступные районы: Benimaclet и Jesús (14,5 €), Algirós и Rascanya (14,7 €).
Аренда в Малаге по районам
- Самые дорогие районы: La Malagueta-Monte Sancha (21,9 € за м²), Pacífico (21,4 €, +15,1% за год), округ Este (18,3 €).
- Более доступные районы: Teatinos (14,3 €) и Churriana (14,9 €).
Стартовый бюджет на заселение
Сумма в объявлении составляет только часть платежа в день подписания договора. На старте вы оплачиваете:
- Первый месяц арендыОплачивается при подписании договора.
- Залог (fianza)По закону об аренде (LAU) один месяц аренды. Собственник депонирует залог в региональном органе, в Каталонии это Incasòl.
- Дополнительная гарантияС 8 октября 2026 года не больше двух месяцев аренды. Требовать от арендатора страховку от неуплаты (seguro de impago) запрещено.
- Комиссия агентстваРасходы на агентство, оформление и продление договора несёт собственник. Переложить их на арендатора закон не позволяет ни прямо, ни косвенно.
Первый месяц и залог за квартиру 80 м² по расчёту Fotocasa (сентябрь 2026):
-
Мадрид
3 584 € -
Сан-Себастьян
3 286 € -
Пальма
3 136 € -
Валенсия
3 034 € -
Барселона
примерно на 670 € больше Валенсии
Если собственник попросит две дополнительные гарантии, сумма в Мадриде приблизится к 7 200 €.
Коммунальные платежи оплачивает арендатор. Средний счёт за электричество по регулируемому тарифу в октябре 2026 года составил 92,44 € в месяц, на 28% больше, чем год назад. С газом, водой и интернетом закладывайте 150–250 € в месяц на квартиру с двумя спальнями.
Перед подписанием запросите энергетический сертификат: квартира класса E–G обойдётся дороже в отоплении.
Коммунальные платежи оплачивает арендатор. Средний счёт за электричество по регулируемому тарифу в октябре 2026 года составил 92,44 € в месяц, на 28% больше, чем год назад. С газом, водой и интернетом закладывайте 150–250 € в месяц на квартиру с двумя спальнями.
Перед подписанием запросите энергетический сертификат: квартира класса E–G обойдётся дороже в отоплении.
- Рекомендация Dreamlife:Держите на старте четыре месячные арендные платы плюс 1 000–1 500 €На что идут деньги:Первые счета, подключение услуг и мелкая мебель. Если вы снимаете квартиру без испанского трудового контракта, добавьте запас на возможную оплату нескольких месяцев вперёд.
Бюджет семьи в Испании 2026: все расходы первого года
Правила аренды в 2026 году
Ley de Vivienda и напряжённые зоны
Закон 12/2023 ввёл напряжённые зоны (zonas de mercado residencial tensionado) и государственный индекс справочных цен. В напряжённой зоне цена нового договора не превышает цену предыдущего договора на ту же квартиру, а для крупных собственников потолком служит индекс.
На ноябрь 2026 года статус напряжённой зоны имеют около 320 муниципалитетов:
Итоговую цифру мы получили сами, сложив данные квартальных резолюций BOE: официального общего итога нет.
Мадрид, Валенсия, Малага и Пальма напряжёнными зонами не объявлены. Цену нового договора там определяет рынок.
На ноябрь 2026 года статус напряжённой зоны имеют около 320 муниципалитетов:
- 271 в Каталонии, включая Барселону, Хирону и Таррагону;
- 21 в Наварре;
- 21 в Стране Басков;
- 5 в Астурии;
- 2 в Галисии.
Итоговую цифру мы получили сами, сложив данные квартальных резолюций BOE: официального общего итога нет.
Мадрид, Валенсия, Малага и Пальма напряжёнными зонами не объявлены. Цену нового договора там определяет рынок.
RDL 29/2026: что изменилось с 8 октября
- ИндексацияДо 31 декабря 2027 года годовое повышение аренды без нового соглашения сторон не превышает 2% и не выходит за пределы индекса IRAV от INE.
- Расходы на оформлениеАгентство и оформление договора оплачивает собственник. Налоги на квартиру, например IBI, переложить на арендатора нельзя.
- ГарантииНе больше двух месяцев дополнительной гарантии, без обязательной страховки от неуплаты.
- Досрочный выездАрендатор вправе расторгнуть договор после шести месяцев, если предупредит собственника за 30 дней.
- Временная аренда (vivienda temporal)Договор от 31 дня до 12 месяцев с подтверждённой причиной: учёба, работа и подобное. Сумма аренды отдельных комнат не превышает аренду всей квартиры.
- Налоговый вычетАрендатор с налоговой базой до 33 007,20 € вправе вычесть из IRPF 10% арендной платы.
Статус декрета. RDL 29/2026 действует, но ещё не утверждён. Кортесы распущены перед выборами 29 ноября 2026 года, поэтому решение принимает Diputación Permanente Конгресса. Голосование назначено на 12 ноября 2026 года, для утверждения нужно 35 голосов из 69.
Если декрет не утвердят, он перестанет применяться, но действия, совершённые в период его действия, сохранят силу. Мы обновим статью после голосования.
Если декрет не утвердят, он перестанет применяться, но действия, совершённые в период его действия, сохранят силу. Мы обновим статью после голосования.
Аренда для иностранца без испанского контракта
Собственники в Испании выбирают арендатора по платёжеспособности. В III квартале 2026 года на одно объявление Idealista приходилось в среднем 43 обращения. Без испанской зарплатной ведомости (nómina) ваше преимущество в подготовленном профиле арендатора.
Профиль арендатора:
Профиль арендатора:
-
Документы личности
Паспорт, NIE или документ о ВНЖ, либо подтверждение подачи на визу. -
Подтверждение дохода
Контракт с иностранным работодателем, договоры с клиентами для фрилансеров, налоговые декларации, отчёты о дивидендах или пенсии. -
Банковские выписки
Выписки за 3–6 месяцев и справка из испанского банка о счёте и остатке. -
Письмо о себе
Коротко: кто будет жить в квартире, на какой срок, есть ли домашние животные. -
Рекомендации
Отзывы прошлых арендодателей, если они есть.
Без дохода в Испании обсудите с собственником банковскую гарантию (aval bancario) в пределах законного лимита или оплату нескольких месяцев вперёд. Перед любым платежом проверьте договор на соответствие LAU и RDL 29/2026.
Сезон поиска. Пик спроса в университетских и крупных городах приходится на август и сентябрь. Хорошие квартиры в Мадриде, Барселоне и Валенсии уходят за несколько дней. Закладывайте на поиск от 3 до 6 недель.
Временное жильё на старте. Снимите квартиру на 1–2 месяца и смотрите варианты лично. Так вы увидите район в разное время суток, проверите состояние квартиры и подпишете договор сразу после просмотра. Не переводите деньги за квартиру, которую не видели, и не подписывайте договор, пока не проверите собственника через nota simple из Registro de la Propiedad.
Сезон поиска. Пик спроса в университетских и крупных городах приходится на август и сентябрь. Хорошие квартиры в Мадриде, Барселоне и Валенсии уходят за несколько дней. Закладывайте на поиск от 3 до 6 недель.
Временное жильё на старте. Снимите квартиру на 1–2 месяца и смотрите варианты лично. Так вы увидите район в разное время суток, проверите состояние квартиры и подпишете договор сразу после просмотра. Не переводите деньги за квартиру, которую не видели, и не подписывайте договор, пока не проверите собственника через nota simple из Registro de la Propiedad.
Переезд в Испанию 2026: 20 вещей, которые теперь делают по-другому
Аренда и следующие шаги переезда
- PadrónДоговор аренды служит основным документом для регистрации по месту жительства (empadronamiento). Без padrón не получится оформить медицинскую карту, записать ребёнка в школу и пройти часть процедур для ВНЖ. При временной аренде или аренде комнаты с пропиской бывают сложности.
- ШколаМеста в государственных школах распределяются по баллам, и адрес рядом со школой даёт весомые баллы. Семье с детьми стоит выбрать школу первой, а квартиру искать в её зоне.
Вывод
Рынок аренды в Испании в 2026 году остаётся рынком собственника: цены растут быстрее инфляции, долгосрочных предложений стало на 10% меньше, а аренда забирает в среднем 39% чистого дохода семьи. Новые правила работают в пользу арендатора: комиссию агентства платит собственник, гарантии ограничены, индексация предсказуема.
Выигрывает тот, кто заранее выбрал город и район, приехал с готовым досье и смотрит квартиры лично. При ограниченном бюджете присмотритесь к Валенсии, Аликанте, Севилье и Сарагосе: там квартира с двумя спальнями стоит 900–1 250 € в городе с полной инфраструктурой.
Выигрывает тот, кто заранее выбрал город и район, приехал с готовым досье и смотрит квартиры лично. При ограниченном бюджете присмотритесь к Валенсии, Аликанте, Севилье и Сарагосе: там квартира с двумя спальнями стоит 900–1 250 € в городе с полной инфраструктурой.
Укажите ваши данные и наш менеджер свяжется с вами.
Оставить заявку
Частые вопросы
В среднем по стране около 1 130 € в месяц за 75 м² (Idealista, октябрь 2026). В Мадриде и Марбелье около 1 750 €, в Барселоне около 1 540 €, в Валенсии и Малаге 1 240–1 250 €, в Мурсии и Бадахосе 650–750 €.
По Idealista это Мадрид (23,4 € за м²), по Fotocasa Барселона (23,15 € за м²). Среди курортов в числе самых дорогих Марбелья (23,5 € за м²).
Первый месяц, залог в один месяц и до двух месяцев дополнительной гарантии: от двух до четырёх месячных платежей. Комиссию агентства арендатор не оплачивает.
Только если повышение предусмотрено договором. До конца 2027 года без нового соглашения рост не превышает 2% в год. Правило действует по RDL 29/2026, который Diputación Permanente рассматривает 12 ноября 2026 года.
Да. Понадобится сильный профиль арендатора: подтверждение дохода, банковские выписки, иногда банковская гарантия.
Многие мэрии принимают любой действующий договор, но практика различается. Для долгосрочного переезда надёжнее основной договор аренды жилья (vivienda habitual) сроком от года.
Осенью после пика (октябрь, ноябрь) и зимой конкуренция ниже, чем в августе и сентябре.
Начните с консультации: это первый и самый важный шаг грамотного переезда. Эксперт Dreamlife подберёт миграционный маршрут, город и район под ваш бюджет и школу, посчитает стартовые расходы и покажет, в каком порядке решать остальные задачи. Записаться на консультацию
Хотите сначала задать вопросы? Оставьте заявку, и команда Dreamlife свяжется с вами и подскажет следующий шаг.
Хотите сначала задать вопросы? Оставьте заявку, и команда Dreamlife свяжется с вами и подскажет следующий шаг.
Читайте также
Смена языка
© 2026 Dreamlife Spain | Все права защищены
Barcelona, Rambla Catalunya 33, 08007